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温州拆迁案件实务4大技巧
发布时间:2017-06-29 11:06:58    浏览数:905  次    文章来源:本站

温州拆迁案件实务4大技巧

 

1、收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”,增强谈判实力和信心。应收集的信息包括:

(1)该地段为什么要拆迁?按照规划拆迁之后该地段作何用途?用途不同,补偿系数不同。

(2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁?

(3)对方谈判人员的组成情况如何?谁是主谈人?他们的职务、背景、性格、爱好如何?

(4)拆迁的评估机构是谁?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?

(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否有财产被有意无意地漏评?

(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法?如有违法,向谁申诉?

(7)是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议?补偿金额是多少?他们的谈判有何得失

 

2、组建一个谈判小组

因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强,业主一人无法胜任,需要组建一个谈判顾问团队。顾问团队最迟应该在评估机构进厂评估之前组建好。一旦评估报告出来,就会比较被动,少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由以下人员组成:

(1)业主熟悉自己企业的基本情况,负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订;

(2)谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等,为业主提供系统的、全方位的咨询服务;

(3)资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告,是否存在故意低评、错评、漏评等情况,为谈判报价提供必要的依据。

(4)律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关,而非起诉拆迁人。拆迁源于**立项,拆迁人往往有**背后撑腰,业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决拆迁补偿问题的。

 

3、抓住谈判的核心问题

绝大多数拆迁谈判的核心问题是机器设备和房屋重置的补偿系数。

现在以2008年某评估机构给某市某区某镇某企业出具的评估报告为例来说明这一问题。该报告提出总补偿金额为2340万元,具体包括:

(1)房屋1450万元,按重置价格(按当年材料价格重新建造所有拆迁房屋所需费用)580万元的2.5倍补偿;

(2)未到期临时建筑204万元,按重置价格204万元的1倍补偿;

(3)地上附属物(装修等费用)149万元;

(4)机器设备净值(原值×成新率%)1547万,评估值537万元。

通过查看评估报告,还有两部分机器设备可以要求对方补偿:一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元(该评估报告对那些拆迁后转移到别处不会影响使用价值的设备未进行评估,也不计入补偿范围)。所以,机器设备一项涉及到的总金额是1547+184+320共2051万元。而评估报告仅提出补偿537万元,相差1514万元。其他地方谈得再好,如果机器设备一项谈不好,本次谈判也不能算是成功的。机器设备一项毫无疑问成为谈判的核心问题。

通过资产评估师的认真核查,该企业的房屋补偿主要涉及到三部分:一是房屋重置价格580万元;二是未到期临时建筑重置价格204万元;三是部分房屋结构被误评、低评的重置价格66万元。如果全部按非市政公用设施和公益事业设施建设项目拆迁补偿系数3来补偿,一共可获得2550万元的补偿。而评估报告仅提出补偿1654万元,相差896万元。所以房屋重置补偿系数也是谈判的核心问题之一。

土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分,区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格,而土地基准地价反映的是土地平面价格。

影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日,市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。

国有土地房屋拆迁补偿款计算公式:房屋建筑面积×房地产市场评估单价(区位综合平均价格+房屋重置价格)。

 

4、应采取先打程序的办法:

先审查授权(拆迁公司须为有授权的行为)、《拆迁许可证》。

项目许可:发改委、规划局或规委《建设用地规划许可证》、国土局《建设用地批复》)。

立项批复---用地批复----拆迁补偿方案---建设用地批准性文件---资金到位证明。

《拆迁许可证》与《评估报告》的日期是否一致、拆迁范围是否扩大等等。